Neubau Rathaus OchtrupIn den vergangenen Monaten wird in Ochtrup kaum ein Thema heftiger diskutiert, als der anstehende Neubau des Rathauses. Dabei sind sich alle Fraktionen -und wir denken auch der Großteil der Ochtruper Bevölkerung- einig in ihrer Auffassung:
„Die Stadt Ochtrup braucht ein neues Rathaus“
Das jetzige Rathaus an der Prof. Gärtner Straße wurde vor 66 (in Worten: sechsundsechzig!) Jahren als Provisorium in Nutzung genommen.
Mittlerweile verteilen sich ca. 110 Mitarbeiter auf drei Rathaus-Standorte. Dies führt auch bei aller Digitalisierung zu längeren Wegen und logistischen und funktionellen Beeinträchtigungen. Zwei der drei Standorte sind angemietet und erzeugten jährlich anfallende Mietkosten und Instandsetzungskosten in Höhe von ca. 220.000 €. Die zusätzlichen Aufwände durch die Trennung sind in € nicht zu messen. Die Verteilung der Ämter auf drei Standorte ist nicht bürgerfreundlich und ineffizient.
In dem aus dem Jahre 1908 stammende Haupt-Rathaus bestehen erhebliche funktionelle, energetische und technische Mängel, welche nicht behoben werden können und teilweise auch schon gesundheitsgefährdend für Mitarbeiter sind. Zudem hat sich im Laufe der Jahre ein Instandhaltungsstau entwickelt, in den unserer Meinung nach keine weiteren Investitionen für Sanierungen gesteckt werden dürfen. Das ist verbranntes Geld!
Schon viel zu lange wird der Neubau eines neuen Rathauses von der Politik einstimmig versprochen, wir müssen es jetzt in die Tat umsetzen.
Was ist bisher geschehen?
Seit Mitte 1990iger…. :
Das Thema Rathaus beschäftigt immer wieder Rat und Verwaltung.
März 2012:
Das Ergebnis einer Machbarkeitsstudie für den notwendigen Raumbedarf liegt vor. Spätestens nach diesem Ergebnis war klar, dass nicht im Bestand saniert, sondern etwas Neues geschaffen werden sollte. Die Kosten für neues Rathaus wurden für ein Raum- und Funktionsprogramm aus dem Jahr 2011 mit 6.546.539 € betitelt.
Oktober 2013 – Mai 2014:
Und wir waren schon einmal kurz davor, in die Umsetzung zu gehen! Es gab damals ein Angebot eines Investors, für die Stadt ein Rathaus zu bauen und dieses zur Miete anzubieten. In den Ratssitzungen am 17.10.2013 und am 08.05.2014 wurde diese Planung für den Standort an der Prof.-Gärtner-Straße 34 bis 38 zwischenzeitlich angeschoben. Einstimmig! Der damalige Investor ging in umfangreiche Vorleistung für die Erstellung von Plänen und plötzlich rudern Teile der Politik zurück, da sie das Rathaus nicht anmieten, sondern selber bauen wollten.
Die weitere Rathausentwicklung scheiterte dann bislang immer an verfügbaren Grundstücken.
03. Juli 2014: Der Stadtrat hat beschlossen, dass – soweit möglich – die Stadt Ochtrup in der dann begonnen Legislaturperiode ein neues Rathaus erstellt. Diese Legislaturperiode endet übrigens am 31.10.2020.
Der Auftrag an den Bürgermeister erging mit also mit diesem Datum. Erst auf mehrmaliges Nachfragen und nach wiederholten Aufforderungen wurde dem Rat im nicht-öffentlichen Teil eine Standortanalyse von insgesamt sieben Grundstücken als mögliche zukünftige Rathaus-Standorte präsentiert.
06.07.2017: Der Rat hat beschlossen, dass für die Standortsuche eines neuen Rathauses die vier Standorte „Stadthalle/ Feuerwache“, „Pestalozzischule“, „südliche Weinerstraße“ und „Marktplatz“ weiterhin in der Überlegung bleiben.
Das frühere DRK-Gelände (Sportplatz) stand ebenfalls zur Auswahl und wurde fraktionsübergreifend (auch von der CDU Fraktion) als erstes als nicht geeignet bezeichnet worden.
In dieser Standortauswahl wurde über die 100%ige-Fläche an der Weinerstraße gesprochen.
22.02.2018: Der Rat hat sich mit großer Mehrheit (25 Ja, 6 Nein, 2 Enthaltungen) für die südliche Weinerstraße ausgesprochen, hier ging es um eine Grundstücksgrundfläche von ca. 1100 m², also ca. 40%, die für die Stadt zum damaligen Zeitpunkt verfügbar waren.
Somit ist seit dem 22.02.2018 ein neuer Standort gefunden.
13.05.2019: Die Bebauung auf einem Areal von 1.100 m² hätte eine viergeschossige Bebauung zu Folge gehabt. Erste Planungen hierzu wurden im Ausschuss für Planen und Bauen vorgestellt. Die Eindrücke erschienen uns und dem gesamten Rat als zu massiv. Außerdem bewirken die Denkmäler am Kniepenkamp einen sogenannten Umgebungsschutz.
04.07.2019: Durch den Eigentümer wurde angeboten, auch weitere in seinem Besitz befindlichen Grundstücke an die Stadt zu veräußern. Um als Stadt die einzigartige Möglichkeit zu bekommen, eine Stadtentwicklung auf einer zusammenhängenden Fläche vom Südwall bis zur Weinerstraße 15 und dem Kniepenkamp 16 zu betreiben, stimmt der Rat mehrheitlich dem Erwerb der Gesamtfläche (ca. 2.750 m²) zu.
Dazu wurden die Kaufverträge für 16 Grundstücke abgeschlossen.
Warum wir das Bürger-Rathaus in der Innenstadt wollen!
• Innenstadtentwicklung! Es ist wichtig, die (Innen-)stadtentwicklung an prägnanter Stelle als Stadt selbst in der Hand zu haben und sie identitätsstiftend zu gestalten. (Negativbeispiele: Haus Hues, alte Shisha-Bar an der Dränke).
• Fehlende Alternative! Ohne Rathaus sehen wir die Gefahr für einen jahrelangen Leerstand oder Verkauf an andere Investoren.
• Bürgerbüro! Wir möchten ein zentrales Bürgerbüro schaffen, in dem der Bürger viele Behördengänge erledigen kann. Das Rathaus soll nicht nur Verwaltungsgebäude sein, sondern als Bürgerrathaus weitere Möglichkeiten (Veranstaltungen) bieten.
• Infrastruktur! Mehr Arbeitsplätze in der Innenstadt schaffen auch die Chance für eine neue Infrastruktur, z.B. Gastronomie, Dienstleistungen, etc.. Die Stadt als „Türöffner“ ist die einzige Chance, die Stadt wieder zu beleben.
• Tiefgarage! Es werden Parkplätze direkt wieder in der Innenstadt geschaffen -> nur so kann auch wieder Handel entstehen
• Kaufpreis! Wir haben das Areal zum damaligen Kaufpreis erworben, mittlerweile ist der Wert gestiegen. Hätte die Stadt so viele zentrale Grundstücke kaufen wollen, hätte sie vermutlich deutlich mehr bezahlen müssen. Der Investor hat also im Prinzip „Vorarbeit geleistet“.
• Zinstief! Die Finanzierung kann zu Bedingungen eines historisch niedrigen Zinsniveaus erfolgen, Kommunaldarlehen sind günstig.
• Abschreibung! Die Stadt hat, wie jedes Unternehmen auch, die Möglichkeit der Abschreibung von Investitionen. Eine Abschreibung erfolgt über 60 Jahre. Die jährliche Belastung/Abschreibung wird bei ca. 280.000 € bis 300.000 € liegen. Die (derzeitigen Kosten für unsere Rathausstandorte betragen ca. 220.000 €, Mehrbelastung mit geplanter Finanzierung lt. Angabe der Stadt 80.000 €/Jahr). Durch den Neubau wird ein bilanzwirksamer Mehrwert des städtischen Eigentums erwirkt.
• Nutzung! Auch in Zeiten der Digitalisierung ist ein Rathaus immer noch ein Frequenzbringer. Bürgerbüro, Ratssaal, Sparkasse als Mieter?
• Vermietung von Teilflächen! Das Gesamtgrundstück ist für die reine Rathausnutzung zu groß. Im Sinne der Stadtentwicklung haben wir die Möglichkeit, Mietflächen für weitere Nutzungen zu entwickeln. Hier hat die Sparkasse bereits großes Interesse gezeigt. Hier können langfristige Mietverträge die Finanzierung der übrigen Flächen sicherstellen.
Wie wir die Alternativen sehen
Wir haben zahlreiche Alternativstandorte untersucht.
• Preisvergleich: Die anderen Standorte sind nicht unbedingt günstiger. Es ist auch der (dann nicht erlöste) Ertrag des Verkaufs der Alternativstandorte einzurechnen, mindestens aber deren Wert.
• Zeit: Mögliche Alternativflächen müssen auch alle erst beplant werden (Bauleitverfahren) und es muss dafür die Infrastruktur geschaffen werden.
o Standortentwicklung am DRK: Für den Sportplatz DRK–Gelände muss erst Ersatz geschaffen werden. Ein Rathaus oder auch Stadthalle konterkarieren die angestoßene Wohnbebauung auf dem Spotplatzgelände und damit eine ganzheitliche Entwicklung.
o Standort Feuerwache: auch hier muss erst der Neubau fertiggestellt werden und der Umzug erfolgt sein. An der Feuer- und Rettungswache müssen auch erst Gebäude abgerissen werden. Hier sehen wir eine Entwicklung „Wohnen am Wall“.
o Standort Stadthalle: Es müssten zuerst Ersatzstandort gefunden, das Baurecht geschaffen, die Planung und Erstellung umgesetzt und der Abriss erfolgt sein.
o Standort Marktplatz: Es wird dringend weiter als innerstädtische Fläche und für Parken benötigt.
• Archäologie, Kampfmittel, Altlasten, Verkehrsplanung etc. sind Themen, die jeden Standort betreffen und untersucht werden müssen
Wir benötigen Antworten auf Fragen:
• Verkehr und Stellplätze
• Bürgerbeteiligung
• Workshops und Bürgerversammlungen
• Nutzungsmöglichkeiten
• Bauleitverfahren/Bauplanung
• Siehe unten
• Architektur
• hier wollen wir keinen „Klotz“, sondern eine kleinteilige Architektur, mit unterschiedlichen Tiefen und typisch münsterländischen Fassaden.
• Archäologie
• Es müssen frühzeitig Gespräche mit dem Landschaftsverband aufgenommen werden, um nicht erst in der Umsetzung über die Auswirkungen aufgeklärt zu werden
Wie geht’s weiter?
Wir müssen nun an einem Strang ziehen und den Ratsbeschluss umsetzen!
Dieses gelingt nur mit einer Bürgermeisterin, welche gewillt und in der Lage ist, Ratsbeschlüsse umzusetzen.
Schritt 1
• Projektbetreuung!?
Wir müssen die Entscheidung treffen, ob die Stadt die Projektbetreuung selbst leisten kann oder ob ein externer Projektsteurer eingeschaltet werden soll. Wir werden uns für den Einsatz eines Projektsteuerers einsetzen. Ein Rathaus ist ein komplexes Bauvorhaben, für dessen Bau Erfahrung notwendig ist. Die Kosten, je nach Leistungsumfang ca. 200.000,00 € bis 300.000,00 € betragen, sind unsere Meinung nach gut investiert. Dann wäre der Leistungsumfang festzulegen, Angebote einzuholen oder ein Vergabeverfahren zur Partnerfindung zu starten.
• Erstellen bzw. aktualisieren eines Raum- und Funktionsprogrammes incl. Nutzerbedarfsprogramm mit Anforderungen an Räume, Funktionen, Qualitäten Technik, energetischen Standards. Dieses für das Rathaus und nach Möglichkeit für den Mieter Sparkasse. (Könnte als besondere Leistung vom PS erbracht werden)
• Bürgerbeteiligung zu den Anforderungen an ein modernes Bürgerzentrum!
• Prüfung Fördermöglichkeiten! Wir wollen ein Bürgerhaus, Ochtrup braucht Stadtentwicklung, Konjunkturprogramme nach Corona entstehen. Ggfs. gibt es Förderprogramme, die man nutzen kann.
Schritt 2
• Verfahrensfestlegung! Festlegen, welches Verfahren zur Architektenfindung durchgeführt werden soll.
a) 1. Möglichkeit
„klassisches VGV-Verfahren“, um hier die passenden Generalplaner, Architekten und Fachplaner zu finden. Der Generalplaner ist hier eine Option, möglich wären aber auch Einzelplaner oder sog. „Fachlosvergabe“
Vorteile:
• Bearbeitungszeit des Verfahrens selbst ca. 6 Monate
• Die Kosten sind günstiger als bei einem Architektenwettbewerb
• Es gibt etwas mehr Möglichkeiten zu gestalten
Nachteile:
• Die spätere Architektur ist zu dem Zeitpunkt der Auswahl noch nicht erkennbar
• Man verlässt sich auf einen ausgesuchten, geeigneten (General-)planer
b) 2. Möglichkeit
„klassischer Architektenwettbewerb“
Vorteile:
• Es gibt einen Planungswettbewerb um den besten Entwurf
Nachteile:
• Höhere Kosten als bei einem VGV-Verfahren nach a) (ca. 50.000 € bis 60.000 € für die Verfahrensbetreuung gegenüber 12.000 € bis 15.000 € bei Möglichkeit a))
• Es sind zusätzliche Preisgelder auszuloben, dies können geschätzt 80.000 € – 100.000 € sein
• Länge Bearbeitungszeit des Verfahrens: ca. 12 Monate insgesamt
• Vermutlich höhere Baukosten durch anspruchsvolleren Entwurf
c) 3. Möglichkeit
„Totalunternehmerverfahren“ (Planung und Bau) nach einen Teilnahmewettbewerb und anschließendem Verhandlungsverfahren (insofern rechtlich zulässig)
Vorteile:
• Kostensicherheit von Anfang an (wenn keine Änderungen vorgenommen werden)
• Vor einer Vergabe können die Planungen verhandelt und die Kosten und Bauzeit vertraglich festgeschrieben werden.
• Verfahrensdauer: ca. 9 Monate. Dann kann direkt mit der Planung und dem Bau gestartet werden.
Nachteile
• Ein Totalunternehmer verfolgt nur seine eigenen Interessen
• Man hat keinen Einfluss darauf, dass regionale Firmen beteiligt werden
• Ggf. nicht den höchsten Anspruch an die Architektur
Schritt 3
Beginn der Planungsphase!
• Vorentwurf
• Entwurf
• Bauantragsplanung
• Ausführungsplanung
• Ausschreibung von Bauleistungen
• Vergabe von Bauleistungen
Schritt 4
• Umsetzung des Bauvorhabens
Projektkosten (Ohne Berücksichtigung der zu vermietenden Flächen)
- Grundstück ca. 3.150.000,00 €
(Gesamtgrundstück)
- Abbruch ca. 700.000,00 €
(Gesamtgrundstück)
- Archäologie ca. 200.000,00 €
(Ansatz frei gewählt)
- Rathausneubau ca. 9.675.000,00 €
(ca. 4.300 m² BGF * 2.250,00 €/brutto9
(nur Anteil Rathaus ohne zu vermietende Flächen)
- Tiefgarage 840.000,00 €
(700 €/m² * 1.200 m²
(nur Anteil Rathaus! Gesamtgarage wird teurer)
- Außenanlagen 220.000,00 €
(Wiederherstellung)
- Nebenkosten 2.700.000,00 €
- Gesamtinvestition 17.485.000,00 €
(Stand 2020 nur Rathaus!!!)
Die vorstehend genannten Kosten sind lediglich Schätzkosten und basieren auf Vergleichswerte unter Einbeziehung des aktuellen Baupreisindex. Genaue Kosten sind erst nach vor Abschluss des Entwurfes und Festlegung der Qualitäten im Rahmen einer Kostenberechnung exakt zu ermitteln und auch dann noch abhängig der Marktsituation.
Zeitrahmen
Schritt 1 Raumbedarf bis ca. Mitte 2021
Schritt 2 VGV Verfahren bis Ende 2021
Schritt 3 Planungsphase bis Oktober 2022
Schritt 3 Bauzeit 30 Monate
Schritt 4 Fertigstellung April 2025
Was kann und sollte vorher durch die Stadt passieren?!
• Schadstoffuntersuchung des Gebäudebestandes
• Baugrunduntersuchung
• Beauftragung eines Bodengutachters
• Artenschutzrechtliche Beurteilung einholen
• Kampfmittelfreiheit anfragen
Finanzierung bei einer Tilgung von 2,8 % bei einer Laufzeit von
30 Jahren und einer Zinsbindung von 15 Jahren mit jährlichen Zinskosten von etwa 1,5 % angenommen.
Bei einem Investitionsvolumen von rd. 17.485.000 Mio. € betragen Zins und Tilgung eine Annuität von 577.000 € für den Neubau des Rathauses.
An dieser Stelle sei noch einmal auf die o.g. aktuellen Kosten der Miete hingewiesen.
